Jungfernstieg Alster

Mieten & Wohnen

Steigende Grundstückspreise in Hamburg

Facebook & Co.
Steigende Grundstückspreise in Hamburg

Immer mehr Menschen zieht es in die Großstadt. Dadurch verändert sich natürlich auch der Wohnungsmarkt. Eine Analyse.

Hamburg von oben

Hamburg zählt zu den beliebtesten Städten in Deutschland. Immer mehr Menschen ziehen in das Bundesland. Doch die Immobilienpreise steigen weiter und von dem verlangsamten Anstieg im Jahr 2014-2015 ist aktuell nichts mehr zu spüren. Es gibt einige Gründe, die dafür verantwortlich sind.

Bevölkerungsanstieg der Elbmetropole

Elbe und Alster locken viele Menschen nach Hamburg. Sie zählt zu den am schnellsten wachsenden Städten in Deutschland. Als Hauptgrund nennt diese Statistik den Wanderungssaldo, der stetig wächst. Lag die Bevölkerungszahl im Jahr 2015 noch bei 1.787.408 Personen, war sie Ende 2016 schon bei 1.860.759 Personen. Und die Zahlen steigen. Seit 1964 wohnten nicht mehr so viele Menschen in der Hansestadt. Diese wachsende Nachfrage an Wohnraum sorgt weiterhin für einen Preisanstieg beim Immobilienmarkt.

Höhere Einkommen bescheren höhere Immobilienpreise

Die Zahl der hochqualifizierten und sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten steigt schnell. Während im Jahr 2015 noch eine Arbeitslosenquote von 7,4 Prozent herrschte, fiel die Quote bis zum Oktober 2017 auf 6,5 Prozent. Der Trend setzt sich fort. Dies liegt vor allem am dynamischen Arbeitsmarkt und den höheren Chancen, in eine Erwerbstätigkeit zu gelangen.

Wirtschaftswachstum sorgt für mehr Erwerbstätigkeit

Dafür Sorge tragen besonders das Baugewerbe und die verarbeitenden Bereiche. Zudem haben das Gastgewerbe und der Dienstleistungsbereich "Kommunikation und Informatik" einen starken Einfluss auf das Wirtschaftswachstum. Lag es im Jahr 2016 noch bei 1,8 Prozent, stieg es jüngsten Zahlen zufolge auf 2,0 Prozent.

Kaum freies Bauland – steigende Grundstückspreise haben Einfluss auf Hauskauf und Miete

Durch das begrenzte Angebot und die steigende Nachfrage steigen die Preise für Bauland. Daraus folgen die verteuerten Immobilienpreise für Privatkäufer, die ein neues Haus für ihre Familie erwerben oder bauen möchten. Der Preisanstieg trifft auch Mieter, denn zahlt der Vermieter einen hohen Grundstückspreis, holt er sich das Geld über eine hohe Miete wieder herein.

Preise für Wohnimmobilien steigen weiter: Mieter müssen mehr zahlen

Begehrt sind vor allem Wohnungen im Zentrum oder Stadtteile mit einer guten ÖPNV-Anbindung oder Nähe zur Autobahn. Je näher der Stadtrand, desto günstiger sind die Wohnungen. Im Durchschnitt gab es jedoch von 2015 bis 2016 einen Anstieg von 10,80 Euro auf 10,96 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Als Grund gilt nicht nur das Bevölkerungswachstum, sondern auch die wachsende Anzahl an Haushalten. Alleinstehende oder Paare ohne Kinder suchen vermehrt nach Wohnraum.

Bei Mieterhöhung einen Blick auf den Mietspiegel werfen

Eine "Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete" gemäß §558c BGB gibt der Mietspiegel wieder. Will der Vermieter die Miete auf Grund des Mietspiegels erhöhen, kann der Mieter die Richtigkeit der Erhöhung dort selber nachvollziehen.

Die sogenannte Kappungsgrenze sagt aus, dass Mieten im Vergleich zur ortüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um 20 Prozent steigen dürfen. Für Städte mit Wohnungsengpässen gibt es sogar eine 15-Prozent-Grenze. Die Hansestadt zählt noch nicht dazu, doch die derzeitige Entwicklung, kann dazu führen, dass die Landesregierung eine Rechtsverordnung festlegt.

Eigentumswohnungen und Häuser zeigen ebenfalls Preisanstieg

Wohnungen und Häuser bleiben teuer. Im Vergleich zum Jahr 2012 kosten Eigentumswohnungen aus dem Bestand heutzutage fast 47 Prozent mehr. Der aktuelle Quadratmeterpreis liegt bei 3.965 Euro. Eine Neubauwohnung in der Stadt kostet schon 12,6 Prozent mehr als im Jahr 2016. Hier liegt der derzeitige Quadratmeterpreis bei 4.975 Euro.

Bestandshäuser haben einen Anstieg von 7,9 Prozent zum Vorjahr verzeichnet. Mit einem Preis von 3.539 Euro pro Quadratmeter sind Ein- oder Zweifamilienhäuser 30 Prozent teurer als noch 2012. Die Neubaupreise spüren 2017 einen kleinen Rückgang von 2,9 Prozent. Doch das gleicht das erhebliche Plus von 16,4 Prozent aus dem Vorjahr nicht aus. So liegt der Durchschnittspreis zurzeit bei 3.571 Euro pro Quadratmeter.

Wer also in Hamburg eine Eigentumswohnung oder ein Ein-Zweifamilienhaus erwerben will, greift vergleichsweise tief in den Geldbeutel. In den Spitzenlagen wie Hafencity oder Blankenese kostet in sehr guter Lage der Quadratmeter 6.000 bis 8.000 Euro. Je weiter entfernt die Stadtteile vom Zentrum liegen, desto niedriger sind die Kaufpreise.

Doch günstige Zinsen sorgen für die Möglichkeit, sich den Traum vom Eigenheim weiterhin zu erfüllen. Mit 2 Prozent Zinsen im Jahr ist die Verlockung groß. Bei weiterhin steigenden Preisen kann die Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren gewinnbringend verkauft werden.

Steigende Grundstückspreise in Hamburg

Wie die obige Grafik zeigt, steigen die Grundstückspreise seit einigen Jahren kontinuierlich an: Seit 2013 gibt es einen Preisanstieg von 20 Prozent. Damals kostete ein Quadratmeter circa 500 Euro in der Hansestadt. Nach der Einführung der Mietpreisbremse gab es 2014 vorerst eine Eingrenzung des Anstiegs, doch allein zwischen 2015 und 2016 gab es einen Preissprung von 10 Prozent. Die Grundstückspreise bewegen sich durchschnittlich nun auf 700 Euro pro Quadratmeter zu. Im Mittel liegt der Preis für ein Grundstück in Hamburg bei aktuell 656,92 Euro pro Quadratmeter.

Unterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen

Der Unterschied bei den Quadratmeterpreisen liegt vor allem in den Stadtteilen. Zahlen Käufer in Osdorf beispielsweise über 700 Euro, kostet es in Bezirken wie Harburg, Hamm oder Bergedorf unter 400 Euro. Die gesamte Spanne reicht von 184 Euro je Quadratmeter in Wilhelmsburg bis 3.771 Euro je Quadratmeter in Harvestehude. Schnäppchen lassen sich also noch im Umland machen, denn in den ländlicheren Gebieten sinken die Grundstückspreise schnell. Wer es ländlich mag, kann mit etwas Geduld und Spürsinn Preise von 89 oder 68 Euro pro Quadratmeter finden.

Marktsituation im Überblick

Immobiliennachfrage
Angebotspreis
Angebotsmiete

 Wie geht es weiter?

Der Zuzug nach Hamburg nimmt in den kommenden Jahren nicht ab. Die Stadt wächst und die Beliebtheit nimmt zu. Durch die steigende Nachfrage und den Mangel an freiem Wohnraum erhöhen sich die Preise. Zudem sorgen die teureren Grundstückspreise für eine Verteuerung der Neubauten. 

Quelle für die Grafik zur Grundstückspreisentwicklung: grundstueckpreise.com für Stadt Hamburg

Verwandte Themen
Verbot Dieselautos

Bundesverwaltungsgericht

Weihnachtsmann

Mich kann man mieten

Stau, Verkehr, Auto, Ins Lenkrad beißen, Autofahrer, Wütend

Studie: Hamburger fahren schlecht Auto